Сначала стоит определиться, для чего вы собираетесь использовать недвижимость: для личного пользования или ради получения дохода. От этого во многом будет зависеть тип объекта, его местоположение и цена. Больше половины посетителей Tranio.Ru покупают квартиры и дома для личных целей: отдыха, обучения детей, воссоединения семьи, спокойной жизни на пенсии или ради вида на жительство. Но немало и тех, кто приобретает недвижимость для получения дохода — например, от сдачи в аренду.

Недвижимость для себя

Если основная цель покупки — использовать жилье в личных целях, то стоит обратить внимание на такие аспекты:

1. Местоположение объекта и инфраструктура

Один из самых важных факторов — местоположение объекта. Если дом находится в месте с хорошим транспортным сообщением, вблизи магазинов, больниц, достопримечательностей, пляжей, парков, кафе и ресторанов — он почти всегда будет лучше годиться для жизни, чем жилье вдали от инфраструктуры.

Если вы планируете использовать недвижимость для себя, стóит исходить из собственных интересов:

•Что вы предпочитаете — недвижимость в городе или в сельской местности? Внутри страны или на побережье?

•Где вам комфортнее — вдали от цивилизации или в густонаселенном месте?

•Как близко от соседей вы хотели бы жить?

•Нравится ли вам приезжать в одно и то же место каждый год?

Часто владельцы собственности позволяют потенциальным покупателям арендовать дом на несколько дней. Это лучший способ проверить, подходит ли вам жилье.

Многие агентства предлагают ознакомительные туры на 3–5 дней, в течение которых можно посмотреть объект, оценить его окружение и принять решение о покупке.

2. Дополнительные расходы и налоги

Перед приобретением жилья узнайте побольше о местных налогах на недвижимость.

Практически во всех европейских странах взимается налог на имущество, составляющий до 3,5 % от оценочной стоимости недвижимости.

Если вы сдаете жилье, вам придется платить налог на доход от аренды, который достигает 20–40 % от арендной платы.

Необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с покупкой: налог на приобретение недвижимости, гербовые сборы, плату за услуги посредников и другие. На это уйдет еще 5–10 % от стоимости объекта.

Если вы приобрели жилье по ипотеке, вы будете частично освобождены от налогов.

Практически со всеми странами Россия заключила договор об избежании двойного налогообложения, поэтому платить налог на недвижимость и на доход от аренды вы будете только в той стране, где находится жилье.

Чтобы расходы на содержание дома не стали непосильной ношей, нужно заранее просчитать ежемесячные издержки. Стоимость коммунальных платежей в европейских странах в целом выше, чем в России. Так, в Северной Европе дорого обходится отопление в холодный сезон, а на Кипре цены на пресную воду выше, чем во многих европейских столицах.

Не стоит также забывать о страховых взносах, поскольку почти во всех развитых странах страхование жилья является обязательным.

3. Ликвидность
Возможно, в будущем вы захотите продать жилье, поэтому рекомендуется сразу выбрать высоколиквидный объект. Ликвидность зависит от состояния дома, внешней и внутренней отделки, площади, района, в котором находится дом, инфраструктуры. Легче всего продать новое, небольшое по площади жилье, расположенное в хорошем районе.

Недвижимость для дохода

Недвижимость ради сдачи в аренду обычно покупают там, где легче найти арендаторов. Стоит обратить внимание на такие вопросы:

•Каково транспортное сообщение в районе? Где ближайшая автобусная остановка, как часто ходит общественный транспорт, в котором часу перестают курсировать автобусы?

•Если речь идет о доме в сельской местности, нужно выяснить, как далеко он находится от административного центра. Следует помнить, что большинство людей предпочитают проживать на расстоянии не более часа езды от города.

•Есть ли вблизи спортивные учреждения, теннисные корты, площадки для гольфа, бассейны, медицинские и социальные организации? Какие развлекательные центры есть в районе?

•Каковы условия проживания в регионе после окончания сезона?

В зависимости от места, в котором находится объект, его можно сдавать либо в краткосрочную, либо в долгосрочную аренду. Если дом расположен в туристически привлекательном месте — на берегу моря или на горнолыжном курорте,— то, скорее всего, спрос на аренду будет только во время сезона, продолжительность которого варьируется в зависимости от страны и региона. В крупных городах или на курортах, где сезон продолжается круглый год, есть смысл заключать долгосрочный договор аренды.

Сдавая недвижимость, вы можете воспользоваться услугами управляющей компании, которая возьмет на себя все заботы, связанные с поиском арендаторов и содержанием жилья.

Другой вариант получения дохода — перепродажа недвижимости. Стоимость жилья обычно возрастает со временем, поэтому, чтобы получить значительную прибыль, нужно подождать как минимум пять лет. Если вы приобретаете старое здание, его стоимость удастся повысить за счет капитального ремонта. Однако и в короткие сроки можно получить значительный доход от перепродажи имущества — например, если объект приобретен off-plan, то есть до окончания строительства, по низкой цене. После завершения проекта жилье можно продать гораздо дороже. Но в этой схеме есть доля риска: строительная компания может обанкротиться до того, как дом будет сдан.

Не стоит забывать, что в большинстве стран прибыль, полученная от перепродажи собственности, облагается налогом. Ставка варьируется в зависимости от страны. Так, во Франции налог для нерезидентов составляет 33,3 %, на Кипре — 20 %. В Германии налог на прибыль от перепродажи зависит от суммы. Кроме того, он не взимается, если собственность находится во владении более 10 лет. В Великобритании нерезиденты не платят этот налог. Для резидентов ставка варьируется от 18 до 28 % в зависимости от стоимости имущества.

Выгодной схемой инвестирования является обратная аренда (leaseback). В этом случае покупатель сдает жилье в аренду с помощью управляющей компании, оставаясь при этом собственником и получая гарантированную прибыль. Приобрести недвижимость по схеме leaseback можно в кредит. В этом случае доход от аренды позволяет покрыть ипотечные выплаты на 50 %, поскольку доходность составляет примерно 4–5 % годовых.

Консалтинговая компания "SV Development"