"Около трех лет я арендовал 41/100 часть нежилого помещения (136,5 кв. м) под магазин у районного потребительского союза. В прошлом году мне посчастливилось выкупить арендуемую площадь на аукционе за 35 тыс. грн. Вторая часть (193,8 кв. м) осталась в собственности райпотребсоюза.

После того как все документы купли-продажи были оформлены и помещение перешло ко мне в собственность, я подал заявление в местный совет на приватизацию земли под своей частью здания.

Но районные органы власти отказали мне, пояснив, что я владею своим помещением на правах общей долевой собственности. А значит, приватизация земли может быть осуществлена только совместно с районным потребительским союзом. К моему сожалению, второй владелец не планирует приватизировать свою часть земли".

Оценка ситуации

Игорь Коржук, адвокат, партнер юридической компании "Лекс консалт груп":

"Согласно нормам Земельного кодекса Украины (ЗКУ), между гражданином и юридическим лицом может возникать общая долевая собственность на земельный участок исключительно при наступлении случаев, предусмотренных ч. 1 ст. 87 ЗКУ. А именно: при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков; при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым договорам; при принятии наследства на земельный участок двумя или более лицами; по решению суда.

Рассматриваемый случай под "исключения" не подпадает. Таким образом, местный совет не может обосновывать свой отказ на приватизацию тем, что земельный участок под нежилым помещением находится в общей долевой собственности предпринимателя и юридического лица. Это не соответствует предписаниям действующего украинского законодательства. Такого основания не содержат ни ч. 1 ст. 87 ЗКУ, ни нормы Гражданского кодекса Украины".

Рекомендации

Андрей Клименко, адвокат юридической компании "ПРИОРИТЕТ":

"Ситуация довольно-таки сложная. Согласно ч. 6 ст. 118 ЗКУ, граждане, заинтересованные в бесплатном получении в собственность земельного участка из государственной или коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, садоводства, любого вида строительства, должны подать ходатайство в соответствующую районную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию, сельский, поселковый, городской совет по местонахождению участка. В заявлении указываются целевое назначение земельного надела и его ориентировочные размеры.

Также прилагаются графические материалы, на которых указано желаемое место расположения земельного участка, согласования землепользователя (в случае изъятия участка, находящегося в пользовании других лиц) и выводы конкурсной комиссии (в случае предоставления земельного участка для ведения фермерского хозяйства). Часть 8 ст. 118 ЗКУ говорит о том, что основанием для отказа в согласовании проекта может быть только несоответствие его положений требованиям законов и принятых согласно им нормативно-правовых актов.

Информация

Основные законодательные акты, регулирующие вопросы продажи земли

• Гражданский кодекс Украины

• Земельный кодекс Украины

• Хозяйственный кодекс Украины

• Технические указания по определению границ земельных участков общей и общей долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах

от 18.05.98 г.

Но в соответствии с п. 5.3 "Технических указаний по определению границ земельных участков общей и общей долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах" разграничение земельного участка, состоящего из реальных долей, заключается в его разделении на два или более надела либо в его распределении по уровням: подземный, наземный и надземный. В этом случае границы земельных участков для каждого уровня устанавливаются отдельно и права на землю закрепляются за различными собственниками.

А земельный надел, необходимый для размещения и обслуживания дома (здания, сооружения), находящегося в собственности нескольких лиц, распределению в натуре (на местности) не подлежит. Он принадлежит этим лицам на правах общей (долевой или совместной) собственности. При этом выдается один правоустанавливающий документ, к которому прилагается перечень совладельцев (сопользователей) с указанием их земельных долей.

Таким образом, совладелец здания не может приватизировать только свою часть земельного участка. Выходом из этой ситуации может быть выделение в натуре части жилого дома с назначением ему отдельного почтового адреса. Для этого предпринимателю необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Суд принимает решение, на основании которого другая часть дома считается отдельным недвижимым имуществом с другим почтовым адресом. После чего владельцы объектов имеют право приватизировать свои земельные участки, независимо один от другого".

Игорь Коржук, адвокат, партнер юридической компании "Лекс консалт груп":

"Предпринимателю нужно обратиться в местный совет с заявлением о покупке земельного участка и указанием его целевого назначения. Статьей 128 ЗКУ определен порядок продажи участков государственной и коммунальной собственности.

Все должно происходить следующим образом: граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность, подают заявление (ходатайство) в соответствующий орган местного совета или государственного органа приватизации. Далее в месячный срок заявление рассматривается и выносится решение о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка (если таков отсутствует) и о проведении экспертной денежной оценки участка. Либо вердикт об отказе в продаже, с указанием обоснованных причин.

Основанием для отказа в продаже земельного участка могут стать: непредоставление документов, необходимых для принятия решения о продаже такого земельного участка; выявление недостоверных сведений в представленных документах; если в отношении субъекта предпринимательской деятельности возбуждено дело о банкротстве или прекращении его работы; если установлен запрет на передачу земельного участка в частную собственность; отказ от заключения договора о погашении авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка. При этом и решение об отказе в продаже земельного участка может быть обжаловано в суде.

Нужно также отметить, что, согласно ч. 2 ст. 134 ЗКУ, земельный участок не подлежит продаже на конкурентных началах (земельных торгах), поскольку на нем расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности физического и юридического лица".

Судебная практика

Гордиев узел

До недавнего времени вопрос о том, по правилам какого судопроизводства должны рассматриваться земельные споры при участии органа местного самоуправления, оставался нерешенным. Так, Пленум Верховного Суда Украины в Постановлении "О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел" обозначил, что подобные споры подведомственны общим судам. А Высший хозяйственный суд Украины в "Обобщении судебной практики рассмотрения хозяйственными судами дел о спорах" указал, что отнесение земельных споров при участии органов исполнительной власти и самоуправления к публично-правовым является ошибочным. Не удивительно, что земельные споры при участии органа местного самоуправления рассматривались по разным правилам судопроизводства, что не способствовало их быстрому и правильному решению.

А судебная практика в таких делах была очень противоречивой.

И только 7 апреля 2010 года Конституционный Суд Украины принял решение о том, что земельные споры при участии органа местного самоуправления как субъекта властных полномочий относятся к юрисдикции административных судов. Многие юристы-практики считают, что это очень важное решение, которое, наконец-то, внесет правовую определенность в разграничение юрисдикции специализированных судов и судов общей юрисдикции.

Консалтинговая компания "SV Development"